Les locations immobilières de résidence principale pendant les JO de Paris 2024 : droits et devoirs des propriétaires et locataires
Le saviez-vous ? Plus de deux millions de touristes sont attendus lors des Jeux Olympiques de Paris 2024 selon l’office de tourisme et des congrès de Paris. Ce sont ainsi plus de deux millions de logements qui devront être mobilisés pour pouvoir les accueillir, poussant de nombreux particuliers à envisager la location ou sous-location de leur logement.
Mais alors, que prévoit le droit s’agissant des locations immobilières de résidences principales dans un tel contexte ? Le cabinet LEXLOR vous présente ce petit guide juridique afin de vous donner les grands principes sur lesquels vous appuyer.
Les droits et devoirs des propriétaires face aux JO
– Dispositions de droit commun
Si votre projet de location estival se justifie par la tenue exceptionnelle des Jeux-Olympique, votre location – quant à elle – ne se voit pas exclue des dispositions de droit commun. En effet, il est légalement prévu que les propriétaires peuvent louer librement leur logement ou simplement une partie de ce dernier. Vous devez ainsi rédiger un contrat de location détaillé qui précise sa durée, le montant de son loyer, si vous posez des règles de comportements particulières etc.
Bon à savoir : Vous pouvez exiger un dépôt de garantie de la part de vos locataires dont les montants restent malgré tout réglementés spécifiquement) afin de couvrir les potentiels impayés voire les dommages qui pourront découler de la location.
Il vous est donc possible de louer votre résidence principale, mais pour un maximum de 120 nuitées par an et/ou pour 90 jours consécutifs.
Attention ! : Si vous habitez en copropriété, il convient de voir si votre règlement de copropriété n’interdit pas la location de courte durée, voire s’il n’y a pas de clause d’habitation exclusive.
Au-delà de ces délais, la location de votre logement devra suivre une procédure de changement d’usage – procédure très lourde, complexe et couteuse (justifiée par la lutte contre la prolifération des logements Airbnb).
– Dispositions spécifiques
Suite à une demande de la mairie de Paris (confirmée à l’échelle nationale et européenne), depuis le 1e décembre 2017, toute location touristique sur Paris doit faire l’objet d’une télédéclaration (gratuite) par internet. Cette dernière vous attribuera alors un numéro d’enregistrement que vous devrez faire figurer sur votre annonce de location publiée sur internet. En cas d’irrespect, vous risquez l’octroi d’une amende civile pouvant aller jusqu’à 50.000 euros par logement et une astreinte de 1.000 euros par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation de la situation.
Attention ! : si vous louez seulement une partie de votre résidence principale, cette obligation de télédéclaration ne vous est plus applicable.
À noter : À Paris, pour louer votre logement en meublé de tourisme pour de courtes durées, celui-ci doit être entièrement meublé.
(Sources : arrêt CJUE du 22 septembre 2020 + arrêt CC du 18 févier 2021)
Les droits et devoirs des locataires face aux JO
En tant que locataire, l’une des plus grandes craintes est de se voir opposer un congé du contrat de bail : se retrouvant ainsi sans logement du fait des ambitions pécuniaire de son propriétaire suite à la tenue des J.O. Dès lors, notez que le congé ne peut être signifié qu’à l’échéance du bail (trois ou six ans), et exclusivement dans trois cas précis, prévus à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 :
• Si vous propriétaire souhaite vendre son logement : auquel cas, vous disposerez en tant que locataire d’un droit de préemption puis d’un délai de 2 mois pour présenter – si vous le souhaitez – votre offre d’achat (autrement dit, vous devrez être informé par priorité et exclusivité aux autres potentiels acquéreur de cette vente).
• Si votre propriétaire souhaite récupérer l’appartement pour y vivre à titre principal ou pour un membre de sa famille.
• Si votre propriétaire dispose d’un motif légitime et sérieux : il doit être en mesure de le justifier (exemple : un manquement du locataire à ses obligations).
Donc, si votre propriétaire justifie la résiliation du bail en cours pour des motifs autres, il conviendra de lui opposer que la récupération de l’appartement pour de la location saisonnière n’en constitue pas un motif légal.
À noter : Un congé en contrariété de ces dispositions sera entaché de nullité et le bailleur pourra se voir condamné à payer une amende pouvant atteindre 6 000 € maximum (15 000 € pour une personne morale).
Veillez également à ce que votre propriétaire respecte bien les autres formalités de résiliation du bail : à savoir l’envoi d’une lettre de congé par courrier recommandé avec accusé de réception 6 mois avant la date de l’échéance ou de renouvellement du bail pour une location nue et 3 mois avant pour la location meublée.
Quelques estimations : Dans la pratique, 24% des non-renouvellements de contrats de location par les propriétaires ne respectaient pas la loi. Le réseau L’Adresse estime aussi qu’à l’échelle de l’Ile-de-France, 35% des propriétaires bailleurs dont les baux arrivent à échéance ont déjà indiqué vouloir en récupérer l’usage pour les JO.
Et la sous-location ?
La sous-location est possible dès lors qu’elle est prévue dans le bail de location. Si c’est le cas, conformément à l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, des obligations doivent tout de même être suivies :
En tant que locataire, il est possible de sous-louer son logement uniquement en obtenant une autorisation écrite du propriétaire bailleur (ce dernier doit expressément consentir à la sous-location). Il faut que soit précisé le loyer (plafonné) prévu – qui ne peut pas être supérieur à celui auquel vous êtes vous-même tenu contractuellement (en raison de l’impossibilité de tirer profit d’une sous-location). Même pour la sous-location d’une seule chambre pendant les Jeux Olympiques de Paris, une autorisation écrite du bailleur reste obligatoire. En l’absence d’une telle autorisation, le bail du locataire et celui du sous-locataire peuvent être résiliés.
Attention ! : Sans cette autorisation, le propriétaire pourra exiger le versement des loyers touchés de cette sous-location illégale, voire il pourra obtenir la résiliation du contrat de sous-location.
À noter : Dans le cadre d’une sous-location, l’obligation de réaliser une télédéclaration préalable attribuant un numéro d’enregistrement reste imposée.
Conseil en +
Il est également important de prendre conscience de la responsabilité civile dans le cadre de telle location de courte durée. En effet, en cas d’accident ou de dommages causés par les locataires pendant leur séjour, le propriétaire ou le locataire initial peuvent être tenus responsables civilement.
Notez qu’il est donc important de souscrire une assurance adéquate pour couvrir les risques liés à la location ou à la sous-location de votre logement.